マンション管理が多様化する中、管理組合がより良い管理運営を行なっていくために、管理会社はなくてはならないパートナーです。

管理組合と管理会社は、お互いを信頼し、サポートしながら対等の立場で管理運営を進めていくことが理想です。

「あれも、これも」と一方的に依頼しても、決して良い結果は生まれません。

管理会社の持つノウハウを引き出しながら、共に考えていく姿勢が大切だと思います。

外壁などの塗装面は、良好な状態であれば、その上から塗り替えることが可能ですが、経年変化により付着力が低下していると、既存の塗膜を剥離させる必要があります。

タイルと同様に微破壊検査を行ない、付着力を測定します。

（左側が検査前、右側が検査後：グレーの四角い部分が塗膜が剥がれた箇所になります）

外壁がタイル貼りの場合、主に2通りの診断を行ないます。

1つは打診検査といって、タイル面を叩いた時の音によって、タイルが浮いている（＝剥がれかかっている）か否かを判断します。

もう一つは付着強度検査といって、目視・打診検査で良好と思われる箇所について、実際の付着強度を測定します。これは微破壊検査となるため、最小限の箇所数で実施して、劣化傾向を判断します。

写真は付着強度試験を行った際の写真です。（左側は試験前、右側は試験後で、タイルが剥がれるまでに必要となった力を測定します)

写真にあるような、白く粉がふいたような状態をエフロ(白華：はっか）現象と言います。

これは、コンクリートのひび割れやタイル目地などに雨水が浸入し、カルシウム成分等が溶け出したものです。（鍾乳石と同じ原理です)

つまり「エフロが発生している＝雨水が浸入している」ということになります。

室内への漏水につながる可能性は低いものの、コンクリート躯体の劣化を早めることにつながるため、補修時には防水処理が必要です。

当社では、大規模改修工事にかかる前に、建物調査診断の実施を推奨しています。

建物調査診断は、文字通り、目視を中心として建物を調査し、部位ごとの劣化度を判断します。

「人間ドックを受けて、悪いところを把握する（＝建物調査診断）　→　病気の進行度に応じて治療を行う（＝大規模改修)」といったイメージです。

建物調査診断を行うことで、より適切な改修方法を選定できると共に、不必要な工事を省き、コスト削減にもつながります。

写真は外壁のヒビ割れ状況です。

経年変化による乾燥収縮が原因で、構造耐力に影響は無いと判断しました。