管理組合と管理会社が、信頼できる良きパートナーとして管理運営を進めていくことが理想ですが、そんな関係を築いている例は決して多くはありません。

修繕工事費や設備保守費などの支出額への疑問や、管理員・清掃員の対応への不満など、様々な声を耳にします。

「ならば、管理会社を変えよう」となる前に、まずは管理会社との対話が必要と考えます。

管理組合として何が不満なのか、どんな疑問を持っているのか、それを話し合うことにより改善も可能だからです。

たとえ、それまでに至らない点があったとしても、今まで管理に携わってきた管理会社が、あなたのマンションを最もよく知っているはずです。

それは大きなメリットでもあるため、管理会社の変更を検討する前に、管理委託業務の内容を再検討することをお勧めします。

マンション管理が多様化する中、管理組合がより良い管理運営を行なっていくために、管理会社はなくてはならないパートナーです。

管理組合と管理会社は、お互いを信頼し、サポートしながら対等の立場で管理運営を進めていくことが理想です。

「あれも、これも」と一方的に依頼しても、決して良い結果は生まれません。

管理会社の持つノウハウを引き出しながら、共に考えていく姿勢が大切だと思います。

外壁などの塗装面は、良好な状態であれば、その上から塗り替えることが可能ですが、経年変化により付着力が低下していると、既存の塗膜を剥離させる必要があります。

タイルと同様に微破壊検査を行ない、付着力を測定します。

（左側が検査前、右側が検査後：グレーの四角い部分が塗膜が剥がれた箇所になります）

外壁がタイル貼りの場合、主に2通りの診断を行ないます。

1つは打診検査といって、タイル面を叩いた時の音によって、タイルが浮いている（＝剥がれかかっている）か否かを判断します。

もう一つは付着強度検査といって、目視・打診検査で良好と思われる箇所について、実際の付着強度を測定します。これは微破壊検査となるため、最小限の箇所数で実施して、劣化傾向を判断します。

写真は付着強度試験を行った際の写真です。（左側は試験前、右側は試験後で、タイルが剥がれるまでに必要となった力を測定します)

写真にあるような、白く粉がふいたような状態をエフロ(白華：はっか）現象と言います。

これは、コンクリートのひび割れやタイル目地などに雨水が浸入し、カルシウム成分等が溶け出したものです。（鍾乳石と同じ原理です)

つまり「エフロが発生している＝雨水が浸入している」ということになります。

室内への漏水につながる可能性は低いものの、コンクリート躯体の劣化を早めることにつながるため、補修時には防水処理が必要です。